Как можно продать квартиру, купленную на материнский капитал

  • 20 августа 2018

Законодательством Российской Федерации установлено, что родителям, при рождении второго ребенка, полагается материнский капитал в размере 453 тысяч рублей. Выдается он в виде сертификата и позволяет вложить средства в образование, пенсию или недвижимость. Однако если приобретенная на капитал квартира перестает устраивать семью, то появляется соответствующий вопрос «Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?». 


При условии, что все члены семьии уже стали совершеннолетними гражданами, воппрос решается достаточно легко, однако такая ситуация наступит не ранее чем через пять – шесть лет, ведь сам сертификат выдавался начиная только с 2007 года. А вот при наличии несовершеннолетних детей сделка по продаже жилья, купленного на материнский капитал, весьма усложняется. 

Существующие ограничения

Желание продать квартиру у родителей становится менее сильным тогда, когда на их пути становится законодательство Российской Федерации. В нем сказано, что продажа разрешена исключительно в случае, когда органы опеки и попечительства дают свое разрешение (ст.2 п.37 ГК РФ). Причиной тому являются условия, на которых происходит приобретение квартиры – все, включая детей, имеют равную долю и являются собственниками жилой площади. Получить разрешение можно, если:

  • оба ребенка не лишатся прав на собственность 
  • условия проживания будут соответствовать всем нормам и не будут хуже тех, что уже имеются 

Игнорировать эти разрешения нельзя, так как в случае обнаружения нарушений происходит аннулирование сделки. Это оставит родителей без квартиры как таковой.

Также стоит учитывать и тот факт, что продажа квартиры между супругами, даже если те находятся в разводе, недопустима. 

Условия жилого помещения

Знать условия, которым должна соответствовать новая квартира, обязательно. Без этой информации никак не выйдет получить разрешение от органов опеки. Жилищный кодекс толкует пригодное для жизни помещение как:

  • изолированную, имеющую стены и двери жилую площадь
  • пригодное для жилья в любой сезон и имеющее отопление, воду и соответствие санитарно-техническим нормам

Наличие права собственности на квартиру у каждого члена семейства всегда идет по умолчанию в любых сделках, где фигурирует материнский капитал.

Снятие ограничений

Согласно регламенту, в органы опеки необходимо отправить пакет документов. А именно:

  • заявление родителей или опекунов
  • в случае их отсутствия (смерть, лишение свободы или лишение родительских прав) – подтверждающие это документы
  • свидетельство о рождении всех несовершеннолетних в семье
  • подтвержденная оценочная стоимость жилья
  • документы на квартиру
  • подтверждение того, что полностью отсутствуют долги по коммунальным платежам

Получить решение, а тем более положительное, от органов опеки сложно, но можно. Прежде всего, необходимо знать все юридические нюансы, связанные с продажей:

Первое – процесс продажи происходит при обязательном присутствии одного или нескольких представителей органов опеки. Сам факт сделки купли-продажи говорит об их согласии.

Второе – в запросе на разрешение необходимо указать конкретную причину продажи. Существуют случаи, когда разрешение органов не требуется и квартира допускается к продаже автоматически. В их число входит:

  • улучшение уже существующих условий проживания ребенка
  • перевод денежных средств на счет ребенка в случае передачи его в детский дом

Для этого необходимы лишь соответствующие документы, подтверждающие один из вышеперечисленных фактов. 

Существуют и другие случаи. Например, когда необходимо продать долю квартиры, приобретенную за материнский капитал для получения денег на лечение ребенка. Если квартира продается с целью получения средств на лечение, то органы опеки требуют лишь подтверждающие заболевание документы.

Возможные риски

Однако продажа квартиры, купленной за материнский капитал, подразумевает конкретные риски. Существуют эти риски в рамках российского законодательства и гласят, что ребенок по достижению совершеннолетнего возраста способен в течение трех лет подать в суд на покупателей. Основанием для такого обращения будет служить то, что его лишили законной доли, а сделка является недействительной.

Если суд примет решение в пользу истца, то сделка признается аннулированной, а квартира возвращается во владение родителей ребенка. Они же, в свою очередь, обязаны выплатить, теперь уже бывшим владельцам, полную стоимость жилого имущества. Риск, помимо того, что ситуация крайне неприятная и занимает много времени, заключается в том, что с уровнем инфляции недвижимость дорожает. Родителям ребенка придется выплачивать сумму, которая превышает изначальную в полтора-два раза. Однако существуют противоположные случаи, когда стоимость квартиры упала настолько, что выплачивать придется ниже рыночной.

Если квартира куплена в ипотеку


В случае, когда квартира приобретена в ипотеку, а материнский капитал является первоначальным взносом, избежать различных трудностей при оформлении разрешения невозможно. Отказ органов опеки обеспечен, если родители нотариально не заверят обязательство, где сказано, что доли несовершеннолетним будут выделены в течение полугода после погашения ипотеки.

Тем не менее практика показывает, что подобное обязательство остается только на бумаге ввиду того, что к этому причастно слишком много органов (пенсионный фонд, рос. реестр, органы опеки и т.д.). Контролировать всю их деятельность попросту не удается, хоть и не является невозможным.

Если у семьи возникает необходимость продать приобретенную на материнский капитал квартиру до выделения долей всем членам семьи, необходимо помимо разрешения органов еще и нотариальное согласие супругов на выделение доли детям в следующей квартире. Так как дети не могут быть нигде не прописаны, обе сделки с квартирами лучше проводить единовременно, то есть посредством подписания обоих предварительных договоров на куплю-продажу квартиры.

Однако может возникнуть ситуация, когда семья не планирует покупать новую недвижимость на полученные от продажи квартиры деньги. В таком случае, доли детей можно выделить в недвижимости других родственников – например, бабушек и дедушек.

Примечательно, что доля детей может уменьшиться – например, если она выдеоляется в соответствии с квадратными метрами жилья. Согласитесь, что четверть однушки не могут быть равны четверти трешки – то есть в последнем случае ребенок может получить не 1/4 доли, а 1/6, и это будет одобрено органами опеки. Еще одним исключением может стать случай, когда цены на жилье в разных районах сильно отлдичаются – доля в более дорогом жилье, покупаемом на смену, может и уменьшаться при наличии соответствующих документов. 

В общем и целом, продать квартиру, приобретенную на материнский капитал – можно. Это потребует тщательного разбора законов, регулирующих этот вопрос, или найм юриста. Подобные меры гарантируют успех при продаже и отсутствии претензий в будущем. 

Кстати, для информации, если вы живете в Москве или Подмосковье, то рекомендуем вам самую большую сеть частных женских консультаций “Медок”. Основными направлениями их работы являются планирование и ведение беременности, квалифицированное решение проблем бесплодия, диагностика и лечение гинекологических заболеваний, маммология. Записаться на прием или получить более подробную информацию можно перейдя по этой ссылке.

Medok

 
 
Ещё никто не оставил отзывов.